物业服务项目要求提供业绩，应注意什么？
在物业服务项目采购中，业绩作为衡量供应商履约能力与服务经验的重要指标，常被设置为评审因素，有些医院物业特殊服务项目还会把业绩设为资格条件。那么，在物业服务项目中，应该如何要求业绩？如何规范表述业绩要求呢？

业绩作为评审因素

适配需求禁止歧视

根据《政府采购品目分类目录（2022年印发）》规定，物业服务品目是指办公场所或其他公用场所水电供应服务、设备运行、门窗保养维护、保洁、绿化养护等的服务，包括住宅物业服务（住宅小区、住宅楼、公寓等）；办公楼物业服务（写字楼、单位办公楼等）；车站、机场、港口码头、医院、学校等物业服务；其他物业服务。

据介绍，在政府采购活动中，为提高供应商竞争力，降低采购项目风险，业绩情况常被作为评审因素。记者通过正福易找标标讯系统发现，几乎所有物业服务项目的采购文件都要求供应商提供业绩证明。

采购人在设置物业服务项目业绩要求时，必须遵循《中华人民共和国政府采购法》及其实施条例的相关规定，保证业绩要求的合理性和非歧视性。政府采购信息报社社长、高级编辑刘亚利认为应做到三点：一是需求适配。采购人设置的业绩要求应与采购项目的具体特点和实际需要相适应，设置无关或过高要求，均可能构成不合理条件；二是禁止歧视。严格避免将业绩与特定区域、特定行业或特定合同金额挂钩；三是公平对待。确保对所有供应商采用统一的资格审查或评审标准，确保平等竞争环境。

在实践中，荆门市公共资源交易中心采购一科科长邹军介绍，办公场所和学校物业业绩作为评审因素时，数量一般不超过3个，分值不超过10分。医院物业有特殊要求的，才会把业绩设为资格条件，但需明确同类业务的具体范围，

业绩界定模糊易引发争议

需明确同类业务具体范围

记者浏览物业服务项目发现，采购文件要求供应商提交业绩情况证明材料的表述各不相同，有的是“同类项目业绩”，有的是“类似项目（产品）业绩”，有的是“非住宅类物业服务业绩”，还有“医疗机构物业服务业绩”、“学校物业服务业绩”等。襄阳市公共资源交易中心相关人员介绍，在实践中，由于采购项目千差万别，“同类”“类似”等术语存在概念模糊、缺乏具体判断标准的问题，使得专家在评审时因为理解不同，时常引发供应商质疑投诉。

记者向诸多采购人、集采机构、供应商以及评审专家了解到，目前物业服务项目业绩要求的表述大致分为两种做法：一是要求提供同类业绩或类似业绩；二是要求提供住宅类或非住宅类物业服务业绩。

济南公共资源交易中心相关人员介绍，目前评审专家对同类业绩界定大多指“同一行业”，比如医院项目同类业绩指的是与医疗机构签订的物业合同，因为医院会涉及医废垃圾的处理，需要使用同类业绩，而办公场所以及学校物业项目一般使用类似业绩。

山东省政府采购评审专家李先生介绍，专家对类似业绩的认定根据采购文件的规定一般有两种做法，一是只要是物业服务合同就认定符合要求，另一种是合同中得包含此次采购项目中的至少一项重要服务内容，比如保洁或绿化等。

天津市政府采购评审专家张英告诉记者，在他所参与的政府采购物业项目评审中，基本是按照住宅类和非住宅类来划分的。例如某预算单位办公楼采购物业服务，采购文件会要求投标人提供曾实施的非住宅物业服务业绩，提供的证明材料包括合同原件扫描件，包括买卖双方名称及盖章、物业服务期限、物业服务内容；提供上述合同服务期限内至少一个月的服务方开具的物业费发票凭证原件扫描件，每个业绩2分。对于非住宅物业项目，单项服务不能计算为合格的业绩，合同服务内容需2项以上，如保洁、绿化……

对此，浙江浙大新宇物业集团有限公司市场拓展部总经理崔云飞介绍，我们参与的物业服务项目，业绩要求也一般分为住宅类和非住宅类，但会要求在业绩的合同服务内容中做一些约定，比如说合同服务内容要包含保洁、保安、工程、绿化等内容，有的会要求两项以上，有的会要求三项以上，有的还会要求除基础物业服务外的其他服务内容，比如会务服务、餐饮服务、劳务派遣等。

政府采购信息报社社长、高级编辑亚利认为，根据《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号）第十八条规定，“同类业务的具体范围”即为业绩的标准。因此，编制采购文件时，涉及供应商提供业绩情况的，应明确“同类业务的具体范围”并进行定义，以此作为认定业绩的标准。同类业务的具体范围可以规定为以往物业服务项目的某个或某些特征指标，如保洁、工程、绿化等特征指标；也可以规定为以往项目中的某些重要内容，如采购标的、服务范围。修霄云